Najem kończy się na trzy sposoby: upływa czas, na jaki umowa została zawarta, strony rozwiązują ją za porozumieniem albo jedna ze stron ją wypowiada. Trzeci wariant rodzi najwięcej sporów — bo zasady różnią się w zależności od tego, czy umowa jest na czas określony czy nieokreślony i kto wypowiada. Ten artykuł porządkuje terminy, przyczyny i formę.
Najpierw sprawdź rodzaj umowy
To rozróżnienie decyduje o wszystkim. Umowa na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem terminów — umownych, a gdy umowa milczy, ustawowych z art. 673 Kodeksu cywilnego.
Umowa na czas określony jest z założenia trwała: kończy się z upływem terminu. Wypowiedzieć ją można tylko wtedy, gdy sama umowa przewiduje taką możliwość i wskazuje wypadki, w których jest dopuszczalna. Zapis „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego terminu” bez wskazania przyczyn bywa kwestionowany jako obejście istoty umowy terminowej — bezpieczniej wymienić konkretne sytuacje.
Terminy ustawowe przy umowie bezterminowej
Gdy umowa nie określa terminu wypowiedzenia, stosuje się art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Termin zależy od tego, jak często płacony jest czynsz:
- czynsz płatny miesięcznie — wypowiedzenie na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,
- czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc — na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego,
- czynsz płatny tygodniowo — na tydzień naprzód, na koniec tygodnia,
- czynsz płatny w odstępach krótszych niż tydzień — na trzy dni naprzód.
Strony mogą ustalić inne terminy w umowie i najczęściej to robią — miesięczny okres wypowiedzenia jest w praktyce standardem przy najmie mieszkań.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem mieszkania
Tu ochrona lokatora jest najsilniejsza. Przy lokalu mieszkalnym wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy „bo tak” — art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia zamknięty katalog przyczyn. Najważniejsze z nich to:
- zaległości w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności — i to dopiero po pisemnym uprzedzeniu lokatora oraz wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę,
- używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbywanie go albo rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu,
- podnajęcie lokalu bez pisemnej zgody właściciela,
- zamiar zamieszkania właściciela lub osoby mu najbliższej w tym lokalu — z zachowaniem dłuższych terminów przewidzianych w ustawie.
Wypowiedzenie przez najemcę
Najemca ma znacznie większą swobodę. Przy umowie bezterminowej wypowiada z terminem umownym lub ustawowym, bez podawania przyczyny.
Niezależnie od rodzaju umowy najemca może też wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy w chwili wydania lokal miał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie albo gdy wady powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia ich nie usunął (art. 682 i 664 § 2 KC). Dotyczy to zwłaszcza wad zagrażających zdrowiu — na przykład poważnego zagrzybienia.
Wypowiedzenie natychmiastowe
Kodeks przewiduje sytuacje, w których termin nie obowiązuje. Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, jeżeli najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub ją zaniedbuje do tego stopnia, że naraża na uszkodzenie (art. 667 § 2 KC).
Przy lokalach obowiązuje też art. 687 KC: gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez terminu — ale wcześniej musi uprzedzić go na piśmie i dać dodatkowy miesiąc na zapłatę. Przy lokalu mieszkalnym pierwszeństwo ma jednak surowszy standard z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Co musi zawierać wypowiedzenie
Skuteczne wypowiedzenie zawiera:
- datę i miejsce sporządzenia,
- oznaczenie stron — wynajmującego i najemcy, z adresami,
- wskazanie umowy, której dotyczy (data zawarcia, adres lokalu),
- jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu,
- podstawę prawną i — przy lokalu mieszkalnym wypowiadanym przez właściciela — przyczynę,
- termin, z upływem którego umowa się rozwiązuje,
- podpis osoby wypowiadającej.
Wypowiedzenie warto doręczyć listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo za pokwitowaniem. W sporze to nadawca musi udowodnić, że pismo dotarło — sam fakt wysłania nie wystarczy.
Najczęstsze błędy
- Wypowiedzenie umowy terminowej bez podstawy w umowie — jeśli umowa nie przewiduje wypowiedzenia, oświadczenie jest bezskuteczne i czynsz biegnie dalej.
- Brak przyczyny przy lokalu mieszkalnym — najczęstszy błąd właścicieli; skutkuje nieważnością.
- Wypowiedzenie za zaległości bez uprzedzenia — ustawa wymaga wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesięcznego terminu.
- Zły moment zakończenia — przy terminie ustawowym umowa kończy się na koniec miesiąca kalendarzowego, a nie „po miesiącu od dziś”.
- Brak protokołu przy zdaniu lokalu — bez niego trudno rozliczyć kaucję i wykazać stan mieszkania.
Rozliczenie kaucji po zakończeniu najmu
Kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego — zaległy czynsz i szkody wykraczające poza normalne zużycie. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Kluczowy jest tu protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony przy wydaniu i przy zwrocie lokalu. To on rozstrzyga, czy uszkodzenie powstało w czasie najmu, czy istniało wcześniej. Bez protokołu spór o kaucję sprowadza się do słowa przeciwko słowu.
Podsumowanie
- Umowę bezterminową wypowiada się swobodnie, z terminem umownym lub ustawowym z art. 673 KC.
- Umowę terminową — tylko w wypadkach wskazanych w samej umowie.
- Właściciel mieszkania może wypowiedzieć najem wyłącznie z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, na piśmie i z podaniem przyczyny.
- Zaległości czynszowe wymagają wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę.
- Zawsze sporządź protokół zdawczo-odbiorczy — decyduje o rozliczeniu kaucji.
Podstawa prawna: art. 673, 682, 685, 687 Kodeksu cywilnego; art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.