Umowa najmu
mieszkania

Umowa najmu powinna zawierać: dane stron (wynajmujący i najemca z PESEL), adres i opis lokalu, wysokość czynszu i opłat dodatkowych, termin płatności, wysokość kaucji, czas trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia. Warto również określić zasady dotyczące zwierząt, remontów i podnajmu. Umowa na czas dłuższy niż rok wymaga formy pisemnej — w przeciwnym razie uważa się ją za zawartą na czas nieokreślony.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. W praktyce najczęściej stosuje się kaucję w wysokości 1–3 miesięcznych czynszów. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu zaległości i kosztów napraw szkód przekraczających normalne zużycie.

Przy umowie na czas nieokreślony najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynikającego z umowy (zazwyczaj 1–3 miesiące). Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów — np. zaleganie z czynszem za 2 pełne okresy, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub dewastacja mienia. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.

Standardowa umowa najmu mieszkania nie wymaga formy notarialnej — wystarczy zwykła forma pisemna. Wyjątkiem jest umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, gdzie wymagane jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu zastępczego. Umowę na czas powyżej roku należy bezwzględnie zawrzeć na piśmie.

Najem okazjonalny (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów) daje wynajmującemu silniejszą ochronę — najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy, do którego może się wyprowadzić. Umożliwia to szybszą eksmisję bez długotrwałego procesu sądowego. Najem okazjonalny wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. Zwykła umowa najmu daje najemcy silniejszą ochronę przed eksmisją, co jest korzystne z jego perspektywy.